¿explotará algún día la burbuja?

[{dml}]

Aro Robert, por eso he puntualizado lo del precio razonable. Yo lo que quería decir era eso, que me parece curioso que en su día se montara tanto pollo por el tamaño de los pisos, me paso ahora la mitad de los findes en la buhardilla de un amigo que es incluso más pequeña y se está de lujo. Por un precio razonable, aro xD

Pero vamos, que tienes toda la razón, necesitas a alguien para vivir sólo, y es totalmente absurdo.

[mapixi]

Bueno, me paso a decir que los precios de las viviendas van a dejar de subir tan exageradamente.

Con la subida del tipo de interés (y lo que le queda) la gente está "dejando de comprar" (Ej:de 50 unidades al mes a 12-15 al mes), con lo que las empresas promotoras deben rebajar sus precios o no aumentarlos cada mes.
Esto supondrá que en vez de subir un 15% anual la vivienda subirá de un 4% a un 7% (que ya es mucho, pero bueno...).
Las promotoras (las grandes) no pierden tanto ni cuanto con esta situación, puesto que siempre se recupera casi un 100% mas de la inversión inicial.

La burbuja no va a explotar, solo se va a paralizar durante un tiempo. Después volverá a bajar el tipo de interés y de nuevo saldrá la burbuja a flote.

[miguel Angel]

Esto supondrá que en vez de subir un 15% anual la vivienda subirá de un 4% a un 7% (que ya es mucho, pero bueno...).
Las promotoras (las grandes) no pierden tanto ni cuanto con esta situación, puesto que siempre se recupera casi un 100% mas de la inversión inicial.

Claro, las promotoras no van a perder como dice Mapixi. Una vivienda construida hoy a un precio X y con un precio de mercado Y. El año que viene tiene un precio de Y+7%, contando con que el precio del dinero y de la vida haya subido un 3'5 %, ya le han sacado otro 3'5 % con respecto a si la venden este año. No van a perder nunca.

PD. Se que me lio explicándolo pero la idea esta ahi jeje

[katiabedo]

Esto supondrá que en vez de subir un 15% anual la vivienda subirá de un 4% a un 7% (que ya es mucho, pero bueno...).
Las promotoras (las grandes) no pierden tanto ni cuanto con esta situación, puesto que siempre se recupera casi un 100% mas de la inversión inicial.

Claro, las promotoras no van a perder como dice Mapixi. Una vivienda construida hoy a un precio X y con un precio de mercado Y. El año que viene tiene un precio de Y+7%, contando con que el precio del dinero y de la vida haya subido un 3'5 %, ya le han sacado otro 3'5 % con respecto a si la venden este año. No van a perder nunca.

PD. Se que me lio explicándolo pero la idea esta ahi jeje

No te lías, está bien dicho y además tienes toda la razón.

[elKano]

(elKano resucitando a la par que levanta de entre los muertos algún tema majo)

1. He vivido durante dos años en un piso de 25 metros cuadrados, en el que he invitado varias veces a mis amigos a comer (ok, por grupos de 4 ó 5). El piso estaba en el centro de Toulouse, pagaba 340 euros al mes, de los cuales el estado me devolvía la mitad por no tener ingresos (si los hubiese tenido, la ayuda habría sido más reducida, pero aún existente).

2. Estuve la semana pasada en París, en casa de una amiga. Era un estudio (algo que en este país ni sabemos lo que es), es decir, una sóla habitación, con cocina y cuarto de baño. Centro de París, eso sí, 5 piso sin ascensor. 275 euros al mes. El sueldo de una secretaria allí creo que ronda los 1600 euros.

3. Al que falte este sábado 23 a la manifestación por la vivienda de la ciudad donde esté, y no tenga una excelente razón para ello, se merece que lo estrangulen con la hipoteca para siempre.

4. Es razonablemente falso que cuando termines de pagar el piso es tuyo; como con la pensión no te llegará para vivir, el banco te lo comprará dejándote vivir en él hasta tu muerte. Ese dinero que te faltará para completar la pensión, probablemente, no llegará ni a la mitad de lo que has estado pagando con la hipoteca que no habrías pagado en el alquiler. Y de igual modo tus hijos no tendrán nada. Recuerda, el banco SIEMPRE gana.
Me ha quedado un tanto confuso, os hago un esquema:
i: alquiler mensual
j: hipoteca mensual (por un piso equivalente)
k: lo que te dará el banco al mes por tu piso
(años pagando)*(j-i) > k*(años cobrando)

5. Lo dicho, el problema no son los salarios (aunque efectivamente son un problema), sino el poder adquisitivo. Y el poder adquisitivo, ya se encarga el banco de que sea muy superior al que debería. Vivimos en un país de morosos, en el que los bancos poseen potencialmente la mayor parte de la vivienda.

6. Siempre nos quedará Larrain.

[corrujas]

Igual alguien lo encuentra interesante:

http://fj2c.blogspot.com/2007/03/el-nue ... acion.html

[Magda]

Como no encuentre pareja rápido, lo veo mal pa comprarme un piso, bueno o como no lo haga mientras siga viviendo con mis padres q es otra opción, mi nómina no me llega para nada con menos de 800 euros, ya se q me pagan poco, pero es lo q hay de momento. Aqui no encuentras un piso por menos de 30 kilos, uno pequeño y sin ascensor

[corrujas]

Más opiniones... quien quiera que se las lea, son todas de Marc Vidal (www.marcvidal.cat)

FIN DE CICLO EXPANSIVO

Una gran bola de mierda se acerca desde el horizonte. Lo hace sin remedio y a un ritmo uniforme. No tengo ninguna intención de asustar ni de ser catastrofista pero los ciclos económicos siguen existiendo y en este país los dos últimos acabaron en recesión, paro y crisis. A finales de 1992 y principios de 1993, en la que el PIB llegó a caer durante cuatro trimestres seguidos más de un 3% acumulado, la tasa de paro aumentó de un modo desconocido hasta la fecha. El crecimiento económico gira entorno a los conocidos “ciclos de los negocios”, que de acuerdo a la certeza histórica sabemos que suelen durar un decenio. España sufrió una pequeña recesión en 1981 y otra más grave en 1992-93. La economía española lleva 14 años de crecimiento ininterrumpido con tasas superiores a la media europea. El actual ciclo expansivo se inicio a finales de 1993 ante las crecientes perspectivas de entrada de España en la Unión Monetaria que provocaron que los tipos de interés cayeran rápidamente. La clasificación crediticia española alcanzó la triple A aumentando la confianza en la económica española. La caída de tipos del 13,3% al 3,0 % desató un tsunami inversor inmobiliario por parte de familias y pequeños ahorradores. El aumento de demanda, aceleró la construcción y esta incorporó al mundo laboral a casi un millón de personas y entre todos agigantaron el consumo y las importaciones.

Es preciso definir con corrección los elementos que acercan a nuestro país a una situación límite. La burbuja inmobiliaria ha sido animada en la creciente demanda de vivienda por parte de europeos, inmigrantes y pequeños inversores que, con sus sociedades patrimoniales de juguete, pretenden adquirir cinco o seis pisos para poder vivir de la renta por alquiler algún día. Derivada de esa burbuja hay otra en el sector de la construcción que supone el 17 % del PIB en términos reales. El 20% de los empleos creados en los últimos diez años en España, que a su vez son el 33% del que se ha creado en la UE de los 15, proceden de la construcción. Esas dos burbujas han hecho que emergiera otra mucho peor y que aun es prácticamente invisible: la burbuja económica.

La fuerte demanda de empleo funcionó como un imán para la mano de obra inmigrante que acudió masivamente dando un empuje al consumo y al propio mercado inmobiliario. En general podemos decir que España ha tenido un periodo larguísismo de crecimiento ininterrumpido gracias a la globalización, en sentido financiero (dinero barato) y también en sentido real (inmigración creciente), lo que le ha permitido compensar el impacto negativo de los precios del crudo y de la competencia internacional. El efecto se traduce ya en una economía recalentada, con una inflación superior a la media europea y por una pérdida de competitividad. La economía española es próspera pero su crecimiento es desequilibrado y poco eficiente. La dependencia en los tipos de interés debilita la capacidad de consumo y el parón inmobiliario por el sobrestock es ya un hecho absolutamente demostrable. España dependerá de que la zona euro recupere su dinamismo y crecimiento en los próximos dos años para poder aguantar el choque de una cadena de acontecimientos que ya ha empezado. En primer lugar, la burbuja inmobiliaria seguirá desinflándose gradualmente dejado de crecer y posteriormente descendiendo. Como reacción a esa caída de valor, el número de viviendas se reducirá, cosa que ya ha empezado a pasar según los colegios de Arquitectos que durante este último trimestre han notado un descenso de visados. Esa reducción de viviendas nuevas en construcción provocará una caída en la demanda de empleo en la construcción y un alza en el paro. Carpinteros, electricistas, comerciales, arquitectos, aparejadores, yeseros y en definitiva todos los profesionales relacionados con el mundo inmobiliario vivirán su peor momento desde hace mucho tiempo. Teniendo en cuenta que el peso de este sector es brutal, la demanda en consumo también se verá afectada. La eliminación de ricos virtuales se representará con el descenso de la venta de coches, viajes y elementos de consumo muy variados. El coste de los créditos hipotecarios tocará franjas desconocidas por los nuevos propietarios que se verán obligados a sacrificar parte del consumo corriente para poder hacerle frente.

Al reducirse el consumo y al aumentar el coste del dinero las compañías ralentizarán sus inversiones en espera del próximo ciclo expansivo con lo que su demanda de empleo bajará. Esta situación desembocará en un crecimiento negativo del PIB que alcanzará su punto más profundo a finales de 2009 o principios de 2010. Que sea más o menos dramático depende de la política. Esa desaceleración cíclica podría pasar simplemente por ser un período de bajo crecimiento, si la caída de la construcción se compensa con obra pública y si el superávit presupuestario supera el 1% del PIB, si se incentivan los nuevos campos de gestión industrial y, como se hizo en EUA, si se convierten en empresarios, autónomos o pymes, a esos miles de inmigrantes jóvenes que ahora son mano de obra barata, para que encuentren alternativas a la perdida de empleo que sufrirán en la construcción fundamentalmente. En definitiva, que esa enorme bola de mierda nos aplaste depende de nuestros gestores públicos en gran medida. ¡Que miedo!

EL GRAN SAQUEO

Al parecer todo el mundo está de acuerdo que los ciclos económicos que bautizamos ayer como “ciclos de negocios”, son como un certificado que emite un mercado por el que, cada cierto tiempo, las fases financieras sufren un ajuste. En España, la cuestión ya no es si ese ajuste se va a producir o no, puesto que va a tener que hacerse: la cuestión es como y cuando va a suceder. Las respuestas son: de un modo inminente y con un pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

De un momento a otro, y en contraposición a los números dorados de nuestra economía, todo el sistema productivo apoyado en el sector de patrimonios y de la construcción se va a derrumbar estrepitosamente. En el mismo instante que el paro se reduce, a la vez que la obra privada aumenta su velocidad de crecimiento y en pleno empacho de noticias económicas positivas, se producirá el ajuste anunciado. España viene creciendo enormemente en el último decenio pero tiene un gran déficit comercial y una competitividad exterior muy deteriorada. La mayoría de sociedades de capital riesgo europeas y algunas gestoras de crédito internacionales están decidiendo estos días no destinar tanto dinero a las empresas ibéricas, pues se les supone una solvencia cada vez menor. A medida que esto se generalice y sumada la contracción del sector inmobiliario, la economía española entrará en una inevitable recesión. Algunos analistas aseguran que las recesiones se pueden soportar, incluso las más duras, pues si la demanda interior desciende esta se puede equilibrar con la demanda externa. Tengo malas noticias. Ese equilibrio no se va a poder producir en España. Básicamente porque el sistema de convenios español está almidonado y ha perdido flexibilidad con respecto a nuestros competidores. Tampoco ayudará que el crecimiento de la productividad haya sido miserablemente bajo lo que no permitirá restituir la competitividad. Nuestra industria es incapaz de competir con las de bajo coste provenientes de la Europa central y oriental o de Asia. Por si estas razones pudieran parecer poco evidentes quedan tres más: las grandes inversiones en nuestro país se han realizado en bienes no comercializables (inmuebles), la pérdida de competitividad y el bajo desarrollo tecnológico en términos generales.

En esta Era de la avaricia, el horizonte se nos presenta oscuro. Durante tres o cuatro años pintarán bastos. Los españoles han saqueado su país, cuya realidad económica vive bajo un estado lisérgico permanente. Cuando se acaben los efectos de este tripi gigante la política y sus actores deberán de gestionar el enorme chasco. El sueño habrá acabado y el despertar será como una garrafa de agua helada. Ningún político es lo suficientemente suicida como para avisar de lo que se avecina puesto que sería como certificar su derrota electoral. ¿Quién va a votar a alguien que garantiza la mayor crisis económica de los últimos cincuenta años?

SONANBULISMO INMOBILIARIO

La semana pasada hablé del final del ciclo expansivo en nuestro país y del gran saqueo que ha sufrido en los últimos años. Me llovieron las críticas, los insultos y las descalificaciones. Mi madre, y mis muertos en general, están en las oraciones de tanta gente que asusta. Las principales obsesiones se referían a mi manera de explicar aspectos de macroeconomía. Decían que eran de barra de bar, puro y carajillo. No voy a recitar mi formación en economía, ni mi currículo profesional en el mundo privado o público, no vale la pena, pero si querría destacar que la retórica y la complejidad no garantiza la certeza. La didáctica y la claridad expositiva pueden ir de la mano de la verdad. Por eso, los que quieran conocer la tercera parte del cataclismo que anuncio que sigan leyendo, los que no, que sigan ejercitando el esfínter ante la gastroenteritis que van a padecer cuando este país se despierte de su sonambulismo financiero.

El paro baja y por lo que parece seguimos yendo notablemente bien. Es lógico que esa tendencia algún día acabe. En principio la burbuja inmobiliaria solo debería de desinflarse puesto que los grandes cataclismos económicos son anécdotas históricas. El hecho de que un previsible reajuste permita un tránsito difícil pero suave, dependerá en gran medida en la gestión de tipos que haga el Banco Central Europeo. A los franceses, como Trichet, les encanta subir los tipos ante cualquier tendencia inflacionista y además, como no es traidor, avisa que, si es preciso, actuará contundentemente contra los riesgos inflacionarios europeos.

De nuevo malas noticias. El único resorte que soporta el sector inmobiliario de un modo real es la capacidad de comprar dinero barato y reconvertirlo en ladrillos. Luego esos ladrillos, gracias a la gran demanda, se consiguen vender más caros. Es una obviedad que esa dinámica ya se ha detenido. Solo hay que mirar los carteles en los balcones de los pisos en venta y descubrir que permanecen meses sin aparente novedad. Las pequeñas inmobiliarias sin valor añadido y que funcionaban como sistema de encarecimiento puro del producto a través de comisionar unos anuncios en prensa y un rotulo en un balcón con dos o tres comerciales a comisión sin formación provenientes del paro de largo recorrido, están bajando las persianas definitivamente con deudas de tres o cuatro meses de alquiler, luz y agua. Ese es uno de los síntomas que define la parada técnica del sector.

Mis “amigos” dicen que lo hago por snobismo, pero no es cierto. Leo el Finantial Times porque en los últimos diez años ha acertado el 95% de las predicciones que han salido de sus editoriales. En concreto me gustan las de Wolfang Munchau por ser globales y fundamentadas. En un artículo en el que relacionaba las burbujas inmobiliarias de Estados Unidos, Irlanda y España, el economista británico define como “estado prolongado de negación de la realidad” lo que estamos viviendo. Según él, esa es la segunda fase de la formación de una burbuja especulativa.

En un mercado inmobiliario como el nuestro, las entidades financieras han actuado como las americanas. Hipotecas sobrepasadas que superaban el importe real de escrituración para poder pagar los gastos de la misma gracias a tasaciones muy generosas. Aunque la morosidad aun no ha hecho aparición de un modo importante, la falta de puntualidad en el cobro de recibos empieza a preocupar y por ello las primas de riesgo no paran de crecer. En este territorio de especulación y sobrevaloración de los bienes inmuebles se buscan todo tipo de mentiras que den explicación en términos económicos y justifiquen la escalada interminable de los precios. Pero se pongan como se pongan los que han de defender la gestión en materia de política económica del gobierno o de los anteriores o de los venideros, este país está a punto de reventar. La burbuja va a explotar. La fecha prevista rondará final de año, pero puede que se adelante al verano si continúan las malas noticias y la gran bola se hace mayor a medida que coja velocidad. Las grandes empresas inmobiliarias han detenido planes para el 2008 en territorio nacional y basarán su crecimiento en inversiones en otros sectores o en el extranjero. Las pequeñas intentan mantener las promociones en marcha y preveen dejar de promocionar el año que viene, o en el mejor de los casos, reducir notablemente las obras previstas. El miedo está calando y el susto ya es una realidad en algunas empresas que comprueban como deben renegociar algunas pólizas alargando los plazos de entrega puesto que las ventas no han sido las previstas. Algunas promociones terminadas hace meses siguen con solo una décima parte vendida. Ante la falta de pisos previstos para construir, los trabajadores son invitados a dejar de serlo.

Vamos a conocer un problema muy grave que desconocíamos hasta la fecha. El paro empezará a afectar seriamente a la inmigración. Nuestro mecanismo tradicional de hacer frente al paro son las redes de solidaridad familiar porque no tenemos una red social pública suficientemente potente puesto que no nos la podemos pagar. Si el paro empieza a afectar a estos trabajadores de la construcción y hostelería fundamentalmente inmigrantes recién llegados que no tienen esa red tendremos un problema parecido a la crisis de los años 30 en Catalunya cuando la primera gran oleada de inmigración andaluza no encontraba trabajo.

En España la construcción representa el 18,5 % del PIB, casi el doble que la media en la eurozona. Los que defienden que el flujo inmigratorio sostendrá ese “boom” inmobiliario ya no se los cree nadie. Que la independencia cada vez más temprana de los jóvenes españoles, los divorcios, la inmigración y la popularidad de la costa mediterránea como destino de retiro para los europeos pierde credibilidad al analizar los datos de un modo serio y científico.

La absoluta desidia de nuestros representantes es preocupante. Miran hacia otro lado esperando que el choque de trenes se produzca después de su reelección. Garantía de sillón, sueldo y visa oro. En el primer artículo de este triple análisis destaqué algunas soluciones para amortiguar el batacazo, pero algunos economistas con los que me he “maileado” estos días sostienen que España no podrá compensar la crisis del sector inmobiliario por tener una de las tasas de productividad más bajas de Europa. El mismo Jean-Claude Trichet, considera "muy insatisfactorio" el nivel de productividad laboral de la economía española, por lo que nos recomienda sumarnos al carro de las reformas estructurales como ya han hecho el resto de países de la UE.

Por cierto, mi amigo Charles Baldwin, desde Dublín, me cuenta que Irlanda está peor que nosotros, ya que van en cabeza de la dependencia en el sector constructivo. Allí las constructoras representan el 20,7% del PIB. Of course!

[ANDALU REVOLUSIONARIO]

http://www.elpais.com/articulo/economia/derrumbe/Astroc/arrastra/sector/inmobiliario/constructor/elpepueco/20070424elpepueco_5/Tes





Que lastima...

[Manel]

No lo acabo de ver claro... Pero parece que almenos no subirá tanto el precio!

[Levko Lukyanenko]

A ver....si el precio lleva subiendo un 14-20% anual desde hace 5-10 años...y los precios por tanto valen entre un 100 y un 200% más...
dónde está la buenísima noticia prodigadas en los medios del poder en que suban un 7%?

Significa que ahora son un 207% más caras. Y si luego suben un 5% serñan un 212%. Difícilmente van a bajar, y lo harían tan poco, que seguirán siendo ultracaras para sueldos que apenas se mueven y lo peor, para precios de alimentos, turismo, gasolina que se inflan desde el euro..

Esta es una de las consecuencias de libre mercado, de ese maravilloso mundo sin reglas, la ley de la oferta y la demanda, de la selva, ese mundo que no afecta para mal al sr. liberalizador Rajoy y sus 8000 euros. Pero que tampoco le importa nada a los srs. de las izquierdas encorbatadas.

Si los medicamentos tienen un precio intervenido, si antes lo estaba la gasolina, el pan y el teléfono...pq no se ponen precios máximos para viviendas??? Es que o eres un país ultracapitalista total o la alternativa es Corea del Norte, q mierda nacer español

[ANDALU REVOLUSIONARIO]

Poner un tope al precio de la vivienda??? Si claro, y entonces donde está el negociazo del siglo?


Ay... xD

[corrujas]

Bueeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeno...

Llanera declara suspensión de pagos

Y las que caerán...

La de gente que se quedará en la calle, y la de gente que podrá entrar a vivir en un piso dignamente.

[mapixi]

Llanera (empresa importante en el sector) antes de declararse en suspensión de pagos ha despedido a unas 200 personas y ha tenido que rechazar varias adjudicaciones que se le habían concedido (obras públicas por construir y a medio construir, por ejemplo un instituto en Burriana)
Lo que no me queda a mí claro de esta empresa es por qué tanta publicidad en tan poco tiempo. Vale, se han creado una imagen de marca pero, ¿para qué? ¿Qué pasa que la gente no compraba? La cuestión es que no han tenido una buena visión de futuro. La imagen de marca sí, es importante, pero para un promotora-constructora-inmobiliaria no tanto, al fin y al cabo, una persona que se va a dejar 40 kilazos en su futuro no va a mirar una marca (sí, la mirará para visitar la obra pero no para comprar), lo que mirará será si Pepito es más barato que Juanito y la relación calidad-precio. Pero este ya es otro tema.
Bueno, y los acreedores de Llanera ya han metido mano en el Crédito y Caución, que en algunas empresas supera los 300.000 euros para hacer frente a las remesas servidas y no cobradas. Pero a ver, si una empresa paga la mano de obra a 180 días (desde hace unos cuantos años) es síntoma de que algo va mal. ¿Por qué nadie hace nada? ¿Qué no lo ven?

Y eso, que se decía que la cosa empezaría a ir mal en 2010, pero por lo visto ha explotado antes.
Lo veo cada día en mi empresa (digo mi como si fuera mía xD) cuando te pasan una venta y 10 anulaciones.
Pero a ver, la subida de los precios no es culpa de la empresa (como estoy oyendo mucho por ahí estos días) es de los proveedores de materiales y mano de obra. Si ellos te cobran el hormigón a 60 euros y el año que viene te lo cobran a 60 + IPC + 2, evidentemente la vivienda se va a encarecer un poco más. Y, aunque las viviendas bajaran, me da igual, seguirían sin haber ventas porque las hipotecas cada vez son más caras.

¿Qué más? Ah sí, Llanera ha sido la primera, pero le van a la carrera Sacyr-Vallehermoso (importantísima), Realia (más de lo mismo), ACS, Ferrovial...

Por lo pronto en mi curro se han despedido a 5 personas. Y, aunque yo pienso que van muy mal encaminaos porque aún siguen entrando en concursos, comprando terrenillos donde no va a comprar ni dios en la vida y esas cosas que se hacen cuando una empresa va bien, el volumen de facturaciñon no se ha visto para nada afectado, se sigue pagando religiosamente a los proveedores y los sueldos nos los suben en Enero...
Yo por si las moscas me estoy mirando un curro nuevo... Si alguien se entera de algo

[corrujas]

Tú que sabes del tema, aunque no sé de qué trabajas (te agregado al msn), busca curro en filiales de servicios de constructoras, que esas no se van a la mierda.

Por ejemplo Jardinería y Riegos Azahar (que es de Castellón), CESPA o SEGEMA (de Ferrovial, o Sacyr-Vallehermoso, no sé :S), SECOPSA, SEDESA...

Aunque todo eso sigue siendo una merienda de negros...